2017-05-23 来源： 作者：吴家明

  过去，多重“辣招”之下香港楼市却热度不减。要驯服楼市狂潮，香港似乎不能一味等待美联储加息，此时“辣招”再现。上周，香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施，以调控楼市，其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%。

  楼市“逆转”

  今年与去年的香港楼市相比，是两种完全不同的景象。

  “去年这个时候，店外头填满了各种劈价盘：一个又一个楼价数字被马克笔划去，标上醒目标签——机不可失、一劈再劈，再降10%等等。”在香港从事中介生意的陈先生告诉记者，“现在这种劈价盘广告很少了，那时候抄底可赚了。”

  的确，2016年伊始许多关于香港楼市的“坏消息”陆续传来。当时，多家机构和投资大鳄都预计在美联储加息和多重“辣招”不解除的背景下，香港房价将出现至少10%的跌幅。金果创新长微博

  然而，事实并非如此。

  美联物业提供的香港楼价走势图显示，从2015年8月开始香港楼市就出现向下的趋势，这种情况一直持续到去年3月至4月。不过，截至今年4月，香港楼市平均呎价已经回升到11376港元，环比上升2.2%，处于历史最高水平。

  据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，截至今年5月17日，香港一手住宅注册量达到6985宗，涉及金额已达999.7亿港元，为历来最快达到千亿港元的年份，比起纪录最快的2015年需时7个月更短。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，今年开发商加快推盘，期间卖地地价又屡创新高，楼市气氛进一步向好，即使首季更以逾一成的溢价推盘，但依然取得理想的销售业绩，带动今年香港新盘市场表现突出。

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  “地王”相随

  一些房企早已将眼光瞄准香港市场，香港也在近日出现新的“双料地王”，很是撩拨了大众的神经。

  近日，位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元摘获，该地楼面呎价高达约5万港元，约合每平方米491853元人民币，该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。

  对于市场来说，这个结果是出乎意料的，李嘉诚并未能如传言般成功将美利道商地收入囊中，而是由近一两年来频繁放售香港资产的恒基兆业标得地块。高力国际亚洲区估价及咨询服务常务董事长张翘楚预计，未来项目落成后每平方英呎租金可达170至200港元。目前，香港国际金融中心一二期平均每平方英呎租金约为180港元。

  位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地，中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体，地价72.3亿港元。合景泰富自与龙光地产拿下鸭脷洲地块后又再次布局港岛，携手龙湖击败了包括龙光地产在内的15家企业，龙湖地产则趁此首入香港。而启德宅地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳控股、龙光地产等内地房企。如此看来，内地房企对于香港宅地更有着浓厚的兴趣。

  其实，近来内地房企频频现身香港土地市场并多次成功抢地，引发市场关注。据香港地政总署统计，2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，其中内资企业占据一半。高力国际预计，今年会有更多内地发展商赴港投地，香港将有机会在今年超越纽约，成为最受内地资金追捧的房地产市场。过去香港土地市场基本由本地家族财团主导的市场格局正在发生改变。

  辣上加辣

  能否奏效？

  为了调控楼市，香港特区政府其实早已多次出手，并在去年11月再次“加辣”，全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用，加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税，这意味着海外买家在香港置业需付高达30%的税款。今年4月，香港行政长官梁振英表示将收紧印花税条例，若一份合约购买两个以上的单位需要缴付15%印花税，以抑制楼市投机。

  上周，香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施，以调控楼市，其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%。香港金管局总裁陈德霖表示，这次新措施针对两种借款人，即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下，香港的利率最终也会上升，市民置业应该量力而为。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过设定“供款与入息比率”，使得贷款的额度会降低，类似的做法也是针对内地房企和投资者的各类炒房炒地的行为，所以可以理解为一种金融手段层面的管控措施。当然是否会有其他资金进入香港楼市，这需要后续对于各类相对隐秘的大额交易进行查处。

  一直以来，内地资金被认为是推升香港楼市的主要原因之一。“香港房子的租售比远远好于深圳，短时间内我会考虑投资香港房产，即使要缴纳高额的税费。”来自深圳的陈女士准备赴港投资，但在香港再出“辣招”调控后，陈女士也表示要“缓一缓”。

  与过去类似，一些海外机构又开始发表“看空”香港楼市的观点。据海外媒体报道，花旗分析师Ken Yeung在报告中表示，香港金融管理局最新宣布的调控新政将足以冻结住宅市场。随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，预计新政将标志着香港房价见顶，并维持香港房价2017年下跌15%的预期。瑞信发表报告表示，金管局在短期内再推新招令人意外，但香港特区政府将在需要时限制杠杆程度，包括限制银行放贷及买家借贷，香港二手市场以及外国人等人群将最受影响，预期会令成交量减少10%。

  不过，过去在质疑声中香港楼市仍一路向好，这次的结果又会如何？