2016-10-25 来源： 作者：吴家明   证券时报记者 吴家明

  对于房地产市场，各国都有自己的难题和苦恼，其中就包括曾被资金视为“抄底”猎物的日本和英国。

  过去，日本经济在很大程度上是依赖高房价拉动，上世纪80年代末曾创下整个东京的楼价可以买下美国的神话，历经了20多年低迷的日本房地产市场似乎重现曙光。日本央行昨日发布的报告显示，正在密切监测银行贷款流向房地产领域的情况，以防出现可能导致过热并对金融稳定构成风险的信贷过度问题。不过，日本央行强调目前没有看到房地产泡沫的迹象。

  由于房地产投资占名义国内生产总值（GDP）比重处于令人不安的高水平，加上银行非常愿意向房地产开发商放贷，这令日本央行感到担忧。报告显示，日本央行还对主要城市的写字楼收益率下滑表示担忧，因为写字楼收益率下滑，表明投资者已将价格推得太高。

  尽管日本央行今年年初推出的负利率政策备受争议，但对于首次购房族群以及希望为抵押贷款安排再融资的屋主来说，负利率政策大受欢迎。日本内阁府此前公布的数据显示，今年第二季度民间住宅投资跳增5%，这是经济数据报告中少有的亮点。“只要当前的低利率环境持续，房地产市场就可以继续增长。”三菱日联摩根士丹利证券资深分析师Hiroshi Miyazaki如是说。根据日本房地产经济研究所的数据，2011至2015财年，东京23区公寓单位平均价格上涨了28%。

  评级机构穆迪曾表示，日本央行实施的扩张性货币政策已经触发了房地产投资与开发的上升。有分析人士表示，受负利率以及东京2020年奥运会诱发需求，曾长期低迷的日本房地产市场吸引了众多海外购房者。早在去年，全球最大规模主权财富基金——挪威政府养老基金表示将在日本开展房地产投资，将在东京收购写字楼，投资额有望达数千亿日元。

  而在英国，脱欧公投后投资者纷纷开始要求从房地产基金撤出资金，随着保证金不断减少，地产基金们只能通过抛售商业地产才能完成资金提取需求。这时，海外资金似乎盯上“抄底”机会。仲量联行的数据显示，中国买家在收购伦敦商业地产方面仅次于美国，从2014年初至2016年第一季度，中国买家收购的伦敦商业地产交易价值达58亿美元。英国脱欧公投后英镑大幅跳水，中国资金借势入场，在9月的两周内买下三座伦敦市中心地标。

  不过，一个新的楼市危险信号正袭来。据海外媒体报道，在未来十年中有超过200万户英国家庭需要租房，因为高企的房价让他们无法购置属于自己的房产，机构预测如此巨大的租房需求或将引发房地产市场更严重的危机。

 今年5月，英国政府面向“购房出租”市场和第二套房额外征收3%的印花税。由于“购房出租”市场的政策变动，房地产投资者的投资意愿大大削弱。皇家特许测量师学会表示，由于房价高得“令人难以负担”，租房需求节节攀升，但与此同时出租房屋的供应却在下降，随着需求的增加，供需矛盾只会不断激化。对此，皇家特许测量师学会要求英国政府投资建设新的“廉租房”项目，以缓解租房市场的供需矛盾。